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吉林省人民政府


吉林省人民政府令
　（第４２号）


　　《吉林省开发经营商品房价格管理办法》已经１９９６年１月１５日省政府第３９次常务会议通过，现予发布施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
代省长　王云坤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
一九九六年一月二十二日


　　　　　　　　　　吉林省开发经营商品房价格管理办法



　　第一条　为了加强对我省开发经营商品房价格的管理，维护房地产市场正常秩序，促进房地产业健康发展，保障国家商品房开发企业、消费者的合法权益，结合我省实际情况，制定本办法。


　　第二条　本办法所称开发经营商品房是指具有开发经营资格的房地产开发企业开发经营的商品房。


　　第三条　凡本省行政区域内房地产开发企业开发经营的商品房（以下简称商品房）价格的确定，必须遵守本办法。


　　第四条　商品房价格实行国家定价、国家指导价和市场调节价三种价格管理形式。回迁安置房、解困房、安居工程等福利性住宅实行国家定价；普通商品住宅实行国家指导价；高级商品住宅和非住宅商品房实行市场调节价。


　　第五条　县级以上人民政府的物价部门会同同级房地产行政主管部门，对商品房价格实施管理。


　　第六条　商品房价格实行统一领导、分级管理原则。中直、省直、部队和外商投资房地产开发企业以及省外在本省开发经营的商品房的价格，属于国家定价和国家指导价的，由省物价部门审批。省物价部门对其审批的商品房价格可以委托项目所在地的物价部门办理。
　　市（州）、县（市）房地产开发企业开发经营的商品房的价格，属于国家定价和国家指导价的，按行政隶属关系，由各市（州）、县（市）物价部门负责审批。


　　第七条　实行国家定价和国家指导价的商品房，在出售以前（含预售），房屋开发经营企业应当在申报价格时按小区（零星按栋）如实填写《商品房价格申报表》，按商品房价格管理权限分别报送物价部门、房地产行政主管部门，并提交建设银行审定的工程预（结）算资料、拆迁还房面积、户数以及各项费用清单等资料。物价部门应及时会同房地产行政主管部门进行审批，对商品房价格申请人提交的材料齐全的，应当在接到书面申请３０日内审批完毕，特殊情况可延长１５日。物价部门逾期不进行审批的企业可以自行定价出售商品房。


　　第八条　商品房价格应当依据合法成本、国家规定的税金和适当的利润，本着按质论价的原则和市场供求状况以及国家政策要求制定。


　　第九条　商品房的基准价格，以预算成本为基础，由下列项目构成：
　　（一）成本构成。
　　１．土地征用及拆迁补偿费（或土地使用权出让金），包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。处理拆迁征购房屋等收回的残值一律冲减商品住宅成本。
　　２．前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
　　３．建筑安装工程费，以当地建设银行审定的工程预（结）算为计算依据。
　　４．基础设施建设费，包括开发小区内道路、供水、供气、供电、排污、排洪、通讯、照明、环卫绿化等工程发生的支出。
　　５．公共设施配套费，包括不能有偿转让的开发小区公共配套设施发生的支出。安居工程住宅发生的公共配套设施费按５０％计入成本，其余５０％由城市政府承担。
　　６．商品房开发经营单位管理费（含间接开发费和三项费用中扣除利息部分），按本条１－５项费用总额计取。其中：一级开发单位为３．２％；二级开发单位为３．０％；三级开发单位为２．８％；四级开发单位为２．６％；五级开发单位为２．５％；福利性住宅建设单位一律按２．５％计取。
　　７．贷款利息（财务费用部分），按当年建设银行发放房屋贷款的年利息乘以本条１－５项费用总额的４０％计算。
　　（二）税金，按国家税法规定税率计算。
　　（三）利润，以成本中１－５项费用之和为基数计算，最高不超过８％。


　　第十条　成本中所列费用凡国家和省有规定标准的，按国家和省规定计算，国家和省没有规定标准的按实际发生的合理费用计算。商品房开发规划之外的市政建设项目费用不得进入成本。


　　第十一条　作价办法：
　　（一）回迁安置（不含偿还产权安置）住宅价格。由省价格主管部门会同有关部门根据全省平均住宅建筑造价并同住房制度改革进程相衔接，定期公布全省回迁安置住宅增加面积（不含超标准部分）的基准价格。各市（州）、县（市）价格管理部门会同有关部门可根据实际情况在不超过省公布基准价１５％的幅度内制定当地最高限价，并报省备案。
　　（二）解困房价格，按成本（含定额费用）加税金（按实际发生）作出基准价格，再根据当地解困费收缴情况予以补贴的数额确定出售价格，但平均出售价格不得低于当地政府确定的房改方案中规定的同类结构房屋的标准价格。
　　（三）安居工程住宅价格，按成本（含定额费用）加税金（按实际发生）核定。
　　（四）普通商品住宅基准价格，由成本、税金、利润三部分构成；普通商品房销售价格，由基准价格和经国务院、省政府批准的价外应收取的各项代缴费用（按实际发生）两部分构成，同时允许开发经营企业在物价部门核定的最高限价基础上，向下浮动，下浮幅度不限。
　　（五）高级商品住宅和非住宅商品房价格，由企业根据成本和市场情况自行确定。定价资料报同级房地产行政管理部门和物价部门备案。
　　（六）商品住宅在销售时，各经营单位可根据实际情况自行制定朝向差价和楼层差价，但其差价增减的代数和应为零。
　　（七）对当地政府利用好坏地号搭配办法调节开发企业利益的，作价中可平衡考虑利润率，但已在非住宅商品房价格中得到补偿的除外。


　　第十二条　对非住宅商品房和高级商品住宅实行高额利润调控机制，具体办法由省物价部门会同有关部门另行制定。


　　第十三条　房地产行政主管部门对未经价格管理部门审定价格的新建商品住
宅，不予办理交易手续和产权登记。


　　第十四条　商品房开发经营企业对非法的行政性、事业性以及省物价局公布的商品房建筑取费项目外的收费有权拒缴。如已缴纳，也不得计入商品房销售价格。


　　第十五条　对尚未实行土地有偿使用的地区，当地政府可在商品房价格外收取地段差价，其标准，市（州）物价部门可以参照国家和省有关城镇国有土地基准地价标准制定。


　　第十六条　由个人承担的购房款（含解困、安居工程和回迁安置扩大面积等）部分，可按有关规定，予以明确部分产权。


　　第十七条　对违反本办法有下列行为之一的，由物价部门依照《中华人民共和国价格管理条例》及有关规定予以处罚：
　　（一）不执行规定的计价原则、计价范围和计价办法的；
　　（二）越权定价和擅自提价的；
　　（三）不按规定如实申报商品住宅定价成本和备案资料的；
　　（四）擅自向商品房住宅开发经营单位摊派、收费的；
　　（五）其他违反本办法规定行为的。


　　第十八条　物价管理部门、房地产行政主管部门工作人员滥用职权、徇私舞弊，或者利用职务上的便利索取他人财物的，由本级或上级行政主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。


　　第十九条　本办法自发布之日起施行，发布之前的有关规定与本办法相抵触的以本办法为准。


实体倾向合理性分析

唐 勇


内容提要：在法律的全球化过程中，基于中西方的文化差异，产生了实体正义与程序正义之争。在一些学者的眼里，实体正义往往带有落后的、对人性摧残的因子，而受到了批判。本文试图用实体倾向的概念，阐述对实体重视在中国乡土背景下的必然性和合理性。

关键词：实体倾向 实体正义 程序正义

一、导言
正义有着一张普洛透斯似的脸（a Protean face），变幻无常，随时可呈不同形状并具有极不相同的面貌。①它往往与理性、自由、平等、安全、共同福祉等一系列抽象的概念联系在一起，随着法经济学的诞生与兴起，正义又具有效率之维。伴随着科学的发展和文明的进步，法律制度的全球化成为一个不容回避的话题。
法律观念和现象在各国之间发生了前所未有的融合，出现了本土文化和外来文化的矛盾，实体正义和程序正义正是这样一种文化差异撞击下的火花。由于程序正义的可视性②，并且受到西方特别是美国法治"近乎完美"的影响，学者往往视实体正义为落后的价值取向，并与刑讯逼供，超期羁押乃至司法腐败划上等号，更有甚者，认为中国法治现代化的最大障碍是主张实体正义。
笔者认为，实体正义与程序正义无非是正义在法律上表现出来的两个不同的方面：实体正义主张程序为实体服务，程序正义主张程序的自身价值。如果将实体正义和程序正义对立起来是荒谬而违背法治原则的。只有在兼顾两者的中庸环境下，用历史的辨证的眼光来考察，才合乎马克思主义哲学中的矛盾论观点。这个语境下，实体正义不再与程序正义背道而驰，而是泛化出一个全新的概念--实体倾向。所谓实体倾向，指的是在不放弃程序价值的前提下，法律的制定实施倾向于对实体权利的确立保护，倾向于对结果的追求和认同。这个概念在吸收外来文化的同时，更有深刻的本土意义。

二、小传统与民间法
雷德菲尔德提出了大传统（Great tradition）与小传统(Little tradition)这一对范式，前者是指城市里的主流的价值取向，是所谓弘扬时代主旋律的革命的进步文化；后者相对而言是乡村里沉积下来的朴素"落后"的文化传统。这对范式在法学上的使用，笔者试图用国家法和民间法（folk law）③来界定。
国家法作为大传统的一种表现形式，往往通过主权者（即统治阶级）的暴力（即国家强制力）来推行实施，这是一种革命式的"推翻旧政权，建立新政权"的法律运作。④而民间法则是温和地沉淀，乡土社会作为民间法的限定词，有其独特的个性，"因为乡土社会是个传统社会，传统就是经验的积累，能积累就是说经得起自然选择的，各种'错误'--不合于生存条件的行为--被淘汰之后留下的那一套生活方式。"⑤与国家法的历史断层性相比，民间法是连续而稳定的，这种连续性的基础就是传统。
传统是千百年来人们的理性、智慧和经验的积累，经受了时间的检验，能够向个人提供一种归宿感和安定感。与此相比，变迁却是通向未知之境的旅程，它产生不确定性和不安全感，因此使我们眼前的幸福处于未知的危险中。美国社会学家希尔斯(Edward Shils)发现，人们无论如何都跳不出传统的掌心。英国政治家柏克（Edmund Burke）相信，建立在长期积累的传统之上的政府体制要优越于建立在根据空间的幻想和抽象的推理基础上的政府体制。⑥

三、实体倾向的惯性
总结上文，我们可以得出这样一个结论：就中国的具体情况而言，国家法以大传统的形态由统治阶级的意志来决断；民间法以小传统的形态由乡土社会的积淀作用而连续传承。
经典理论认为"在社会发展某个很早的阶段，产生了这样一种需要：把每天重复着的生产、分配和交换产品的行为用一个共同规则概括起来，设法使个人服从生产和交换的一般条件。这个规则首先表现为习惯，后来便成了法律。"⑦据此理论，法律是从习惯（民间）法到制定法的发展过程。"由于习惯在很大程度上已被纳入了立法性法律和司法性法律中，所以习惯在当今文明社会中作为法律渊源的作用也日益减小。然而，这并不意味着习惯所具有的那种产生法律的力量已经耗尽枯竭了。"⑧由此，民间法在文明社会里的作用是存在的，一如小传统的深刻力量。中国的土地绝大多数是农业用地，中国的人口结构中也以农民占多数，在考察法律现代化这一城市文化取向时，我们必须重视中国的乡土文化，因为乡土文化也存在一个现代化的进程。
中国乡土文化中存在着怎样的正义价值呢？"父母官用了他'看相'式的眼光，分出那个'獐头鼠目'，必非好人，重加呵责，逼出供状，结果好恶分辨，冤也伸了，大呼青天--这种程序在现代眼光中，会感觉到没有；但是在乡土社会中，这却是公认正当的。⑨这个意思换句话说无非是西方的程序价值在中国乡土社会中没有市场，中国乡土文化是建立于家长式权威下的实体追求文化。诉讼的现实意义对人们而言在于得到一个公正的事实性结论，亦即"定分止争"，至于程序的合理性再所不问。
这个价值选择带有很大的惯性，在实务中广泛体现，在公诉案件中，被害人往往不会亲自出庭经历程序的洗礼，而只重视于判决结果；被告人的法律辩护也是不积极的，就被告人而言，他所相信的是犯罪人罚当其罪，而诉讼过程就相对不重要了。
民间法作为小传统的范式，具强有力的惯性。当然，笔者并非支持用本土文化抵抗外来文化，而且在事实上这是不可能的，相反，外来文化带着经济发达的背景正冲击驱逐着传统资源。在这个冲击过程中，城市中的大传统受到了影响甚至被取代，但乡土背景下的小传统仍具生命力。笔者所主张强调的是，实体倾向是国人骨子里的价值取向，虽然在表面上会被强制力描绘出外来的图画，但作为深层次的本土文化必然会冲破外衣而暴露于现实。

四、程序正义的规范分析
进化论与建构论的范式是近年来学术讨论的热点。进化论认为，法的发展不是线形的过程，而是同时存在着传统与现代；而建构论则认为法的发展是传统被现代取代的模式。从中庸保守或者辨证的角度上，笔者赞同梁漱溟先生的观点，"把中国和西洋两种法律视为不同的类型，它们代表了法律发展中的两种路向态度，而不简单是社会发展的不同阶段。"⑩因为不同的社会所生活于其中的世界是不同的世界，不只是贴上不同标签的同一个世界（萨丕尔语）。
如果把程序正义放到建构论的语境里，即是程序正义取代实体正义，那么诉讼程序的高度技巧性，为强者特别是贵权通过"正当程序"以强凌弱披上了合法外衣，形式法治对形式合理性的执着与对内在信仰的拒斥，显示出鲜明的外迫气质。⑾所谓的程序正义因其形式主义而失去了物质价值的依托，很可能划向恶法的深渊而不为人们所知。那么，考察程序正义与实体正义时，我们必须选择进化论的思维模式。"实质法治通过对道德信仰的重视和实质正义的关注，输入了某种信仰要素，从而缓和了现代法治外迫与内信之间的冲突。"⑿程序正义这个"标签"有着自身的文化背景，它根植于自由主义的土壤，哈耶克在五月花号靠岸的土地上振臂高呼，才能应者云集，这种文化是制度权威的文化。我们不能否认其合理性先进性，但是制度的移植，特别是法律制度的移植是很难成功的，南美洲国家就很难引进美国的思潮，其原因在于民族性，特别是小传统的作用。那么程序正义在中国的施行不能独立于实体正义而存在。由此，我们在民族进化的角度上，应当采用温和的变革--在实体正义的大厦中加入程序合理的砖瓦，这时追求的价值，即是本文主张的观点--实体倾向。

五、结论
我们已从小传统的潜在力量、民间法的作用和进化论的路径选择角度分析了实体倾向的必然性。实体倾向并非是社会进步的障碍，即便是把美国的法律、法律职业群体全盘移植到乡土中国，在正义选择问题上，国人也不可能变成"天使"，这个社会也不可能是"天堂"。改善法律文化，推进法治现代化，不是一蹴而就的问题，因而必须尊重乡土民族文化，用合情合理的手段来改革。
埃利希的"活法"（living law）概念，对本文的立足点是很好的概括，"法律发展的重心不在立法，不在法学，也不在司法判决，而在社会本身"。实体倾向的观念从一定意义上说，就是对"活法"的应用了。



主要参考书目：
[美]E·博登海默：《法理学：法律哲学与法律方法》，邓正来译，中国政法大学出版社2001年
谢晖、陈金钊：《民间法》第一卷，山东人民出版社2002年
费孝通：《乡土中国 生育制度》，北京大学出版社1998年，第84页
刘军宁：《保守主义》，中国社会科学出版社1998年
梁治平编：《法律的文化解释》，三联书店1998年
中国社会科学院法学所：《法学研究》，2003.3期
孙笑侠：《法律的现象与理念》，山东人民出版社2002年


Abstract: In the course of globalization of the law, on the basis of the differences between Chinese and western cultural, have raised the arguments of justice of substation and justice of procedure. In some eyes of scholars, justice of substation is always a factor of devastating human nature and backwardness, which should be criticized. This article attempts to explain the necessity and rationality of paying attention to justice of substation in native China by using the concept of substation tendency.