中华人民共和国政府和阿尔巴尼亚人民共和国政府关于中国向阿尔巴尼亚提供成套项目的议定书

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浅析房屋承租权之法律保护

一、 房屋租赁概述
房屋租赁是指房屋出租人以口头或订立书面合同的形式将房屋交付承租人占有、使用与收益，承租人向出租人支付租金的行为，是日常生活中不动产交易的一种主要形式。按照房屋使用性质，房屋租赁可分为住宅用房租赁与非住宅用房租赁；按照房屋的所有权性质，房屋租赁可分为公房租赁与私房租赁；按照房屋的租期是否确定，房屋租赁可分为不定期租赁和定期租赁；按照当事人的国籍，房屋租赁可分为国内租赁和涉外租赁。
二、 房屋承租权之法律保护
现行的法律规定在一定的条件下给予房屋承租权特殊的法律保护，主要体现
在两方面：一为房屋承租权优先于所有权得到法律保护；其二为房屋承租权优先于担保物权得到法律保护。
1、房屋承租权优先于所有权得到法律保护。大家知道房屋承租权通常被认是债权即合同之债，是基于依据有效合同所产生的债，也就是我国民法通则所称的“因当事人约定而产生的债”。但是为保证社会经济活动中交易稳定、安全的需要，法律实践中承租权作为一种比较特别的债权形式获得了某些物权的效力，学理上称之为“债权的物权化”这一方面主要体现在”买卖不破租赁的原则”，使承租权具有了物权的效力(对世权)即不仅及于承租双方还及于不特定的第三人。所谓“买卖不破租赁”是指租赁物纵有转移，租赁关系对于租物的受让人仍然有效，例如《合同法》第二百二十九条规定：”租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。另一方面主要体现在确立房屋承租人的优先购买权，《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。这些规定说明了在一定条件下房屋承租权限制了房屋所有权人的所有权而优先得到法律保护。
2、房屋承租权优先于抵押权得到法律保护。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效“。《担保法》第48条之规定“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。这实际上是从法律上确认了在一定条件下“抵押不破租赁”的原则，也即确定了在一定条件下房屋承租权作为债权优先于抵押权作为的担保物权而得到法律保护的效力。但我们也不要忽略关于抵押权与承租权的另一条重要法律规定，那就是最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”这实际上也确认了在一定条件下“抵押破租赁”或“买卖破租赁”的特殊情况。
三、 房屋承租权现存法律保护存在的缺陷和改进建议
1、上述房屋承租权在与房屋有权和抵押权并存且抵押权是有效形成的情况下(抵押合同登记之日)，房屋承租权都是在一定条件下有限的对抗房屋所有权和抵押权而得到优先保护的，而这个核心条件就是“房屋承租权在先”问题，从字面理解这个“先”应是指“房屋承租权形成在先”，这就涉及到如何确定房屋承租权形成的时间和标志，这对于在实践操作中切实保护承租人的房屋承租权具有十分重要的意义，而目前的法律对此未有明确规定和解示。
2、本人认为按照房屋租赁民事法律行为发生的顺序，房屋承租权应在下列四个时间点其中之一时形成：
(1) 是在租赁合同成立时形成；
(2) 在租赁合同约定的生效条件具备时形成；
(3) 租赁合同登记备案时形成；
(4) 取得房屋租赁证时形成。
3、本人认为：
（1）租赁合同成立时不应作为房屋承租权形成的时间，理由是租赁合同成立时因合同尚未生效，合同对当事人不具有约束力，承租人的房屋承租权当然是未形成的；
（2）在租赁合同约定的生效条件具备时，承租人的房屋承租权作为普通的合同债权是形成了的，对合同当事人是具有约束力的，而对不特定的第三人是不具有约束力的即不具有作为物权所特有的对抗第三人的效力，所以当然也不具备对抗房屋所有权人的房屋所有权和房屋抵押权人的所有的抵押权的条件，因此本人认为法律条文里所所说的的“房屋承租权在先”的含义并不是指“房屋承租权作为普通的债权的形成在先”，而是指“房屋承租权作为被物权化后的特定债权形成在先”。
（3）那么房屋承租权作为被物权化后的特定债权形成时间是什么时候呢?本人认为在《房屋租赁合同》办理登记备案时就是房屋承租权作为被物权化后的特定债权形成时间。理由是因为房地产交易关系到整个社会经济的稳定安全，所以国家把它作为一种要式法律行为来严格管理，通过履行必要的程序才能确定当事人享有的房地产的权益，《城市房屋租赁管理办法》为此规定了房屋租赁登记备案制度，但立法意义在一定程度上主要是为税收管理的需要而且在实践中并没有规定严格的操作程序，但从深层的法律意义来说这应是法律规定的一种不动产交易的公示制度，使房屋租赁产生物权的公示力，从而产生对抗第三人的物权效力，从而使房屋承租权作为一种普通债权被物权化而变成一种特定债权(《上海市城市房屋租赁条例》第十五条明确规定“房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人”)。目前虽然法律规定了房屋租赁登记备案制度，但与房屋买卖交易制度相比显得粗糙模糊，而且规定一些不合理的地方，例如按《城市房屋租赁管理办法》第十五条规定“办理房屋租赁登记备案须提交房屋所有权证书”，而在实践中大多数房屋都是在未办理房屋所有权证书的情况下出租的，这就会导致出现房屋出租给承租人的时间在先抵押设定在后的情况下，因为房屋没有所有权证书无法办理房屋租赁登记备案，而具备了办理抵押登记的条件，从而使承租人的承租权不能优先于低押权人的抵押权而得到法律保护，这已经从法律规定的角度上剥夺了承租人的房屋承租权对抗抵押权的机会，是明显不公平的。这就需要法律应从保护承租人的权利不受损害的角度出发修改房屋租赁登记备案制度的规定，对此我们可以借鉴一下《上海市房屋租赁条例》第八条和第九的规定，该规定确认了只要具备房屋预售的条件就可以预租，这在一定程度上保护了承租人的房屋承租权的法律地位，本人认为应进一步放宽租赁登记备案的条件，至少在房屋具备抵押条件时房屋就可以租赁和办理租赁登记备案，让当事人去选择先抵押或先租赁，这才能从真正意义上做到权利地位的公平合理，也能使当事人更充分的行使自己的房屋所有权之处分权能，体现民法的意思自治和契约自由的原则。
（4）至于办理房屋租赁证只是国家从便于管理的角度出发，在形式上确认承租人合法承租权的而给承租人颁发的凭证，并不能依此来确定房屋承租权作为被物权化后的特定债权的形成时间。
四、立法建议
综上所述房屋承租权作为一种经常发生且关系社会经济秩序稳定的不动产主要交易形式，法律应对房屋承租人所享有的房屋承租权从立法上给予进一步的法律保护，制定更完备合理的房屋租赁管理法律制度，以保障当事人的合法权益能得到切实实现。





作者：郝树亮（13911512034）
日期：2003年4月4日


海南省三亚市人民政府


三亚市人民政府关于印发《三亚市随军家属就业安置暂行规定》的通知
三府〔2007〕202号

各镇人民政府，各区管委会，市政府直属各单位:
《三亚市随军家属就业安置暂行规定》已经市政府批准，现印发给你们，请遵照执行。

三亚市人民政府
二○○七年十二月五日

三亚市随军家属就业安置暂行规定


第一条　为促进我市现役军人随军家属的就业安置，保障军人安心服役，支持部队建设，根据《国务院、中央军委批转劳动保障部等部门关于进一步做好军队干部随军家属劳动就业和社会保障工作的意见的通知》（国发〔2000〕19号）和省政府《海南省随军家属就业安置规定》（琼府〔2001〕81号）等有关文件精神，结合我市实际，制定本规定。
　　第二条　经军队师以上政治机关按规定批准随军，户口在本市并随队生活的现役军人家属（即配偶），适用本规定。下列军人家属不予就业安置：
　　（一）不符合随军条件或未经批准的；
（二）户口不在本市的；
　　（三）已达到退休年龄的；
　　（四）已调入本市工作的。
　　第三条　本市行政区域内的机关、社会团体、企业、事业单位及其他经济组织（不分所有制性质），都有接收安置驻军随军家属就业和配合有关部门做好随军家属就业安置工作的责任和义务，应遵守本规定。
　　第四条　随军家属就业安置工作，应遵循市场调节为主与行政调配相结合、就近就地、照顾专业对口、发挥个人特长、保障基本生活和优先安置的原则，实行政府帮助推荐安置、劳动力市场调节安置、部队内部自行安置以及个人自谋职业相结合的安置办法。
第五条　人事劳动保障行政部门是负责随军家属就业安置工作的主管部门。民政、公安、教育、财政、工商、税务、编制等部门要依照各自职能，协助人事劳动保障行政部门做好随军家属就业安置工作。市双拥办负责随军家属就业安置军地之间的联络工作。
　　第六条　市人事劳动保障行政部门根据省人事劳动保障行政部门下达的安置任务及我市实际情况，适时制定安置计划，下达各有关单位。
　　第七条　凡有接收随军家属就业安置任务的各有关单位必须按照本规定，完成下达的随军家属就业安置任务。
　　第八条　下列情况应优先安置随军家属：
（一）实行编制控制的机关、社会团体、事业单位，有编制空缺的，在同等条件下，应优先安置随军家属；
（二）有用工需求的企业招用人员时，在同等条件下，应优先安置随军家属。
　　第九条　下列随军家属在安置就业时应予以重点优先照顾：
（一）飞行员或荣立二等功以上军官的随军家属；
（二）驻军团级以上干部的随军家属；
（三）随军前具备国家机关公务员身份人员；
（四）随军前在事业单位具有技术职称和专业特长人员。
第十条　随军家属接到人事劳动保障行政部门就业安置通知后，应按要求时限办理有关手续，到指定单位报到。如无正当理由，逾期不报到或不服从推荐就业的，人事劳动保障行政部门原则上不再负责为其推荐就业。
　　第十一条　用人单位接收随军家属，原则上应与其签订两年以上期限的劳动合同，不得违反法律法规和有关规定，随意解除或终止随军家属的劳动关系。
　　第十二条　有生产任务的企业，不得随意裁减随军家属。随军家属确因企业停产或生产经营困难等原因被裁减的，按国家有关政策规定，享受失业保险待遇。企业需重新招收人员时，应优先从本单位裁减的随军家属中录用。
　　随军家属因企业生产经营困难等原因被安排待岗的，待岗期间，企业应按规定发给其基本生活费。
第十三条　随军家属失业的，失业前，其养老保险和医疗保险的缴费年限（按规定视同缴费年限的工龄）继续承认，用以计发养老、医疗保险待遇，在达到退休年龄时办理退休，按规定享受退休人员养老、医疗保险待遇。
随军家属因企业破产关闭失业的，实行一次性安置，用人单位按有关政策规定发给安置费，并且应按《海南省城镇从业人员基本医疗保险条例》第二十九条规定交纳基本医疗保险基金补偿金，按《海南省城镇失业人员基本养老保险条例》规定交纳养老保险基金补偿金。
第十四条　对于待业随军家属应发放生活困难补贴，具体发放标准如下：
（一）副团级（含副团级）以上干部未就业家属生活补贴每人每月180元；
（二）正营级（含正营级）以下干部未就业家属生活补贴每人每月160元；
以上标准可根据市实际情况做适当调整。
　　第十五条　鼓励和支持部队办好营区服务网点和家属工厂，尽量安置随军家属就业。对暂时无法安排工作的随军家属，其工作关系可挂靠在营区服务网点或家属工厂，个人档案可托管在就业局，当现役干部转业或工作调动时，由人事劳动保障行政部门为其办理随调手续。市人事劳动保障行政部门要积极协调和指导在部队内部就业的随军家属所在单位做好社会保障关系的衔接工作，待业的随军家属可按规定以个人身份参加养老保险，缴纳基本养老保险费。
　　第十六条　鼓励和支持随军家属自谋职业。随军家属申办个体工商户执照从事经营活动的，2年内减半收取工商管理费；从事个体工商经营、私营企业、家庭手工业或到各类市场从事经营活动的，各有关部门要及时办理有关手续和适当减免各项管理费或服务性收费。
　　第十七条　为安置随军家属就业新开办的企业，自领取税务登记证之日起，3年内免征营业税和企业所得税；从事个体经营的随军家属，自领取税务登记证之日起，3年内免征营业税和个人所得税。招收随军家属人数占企业总人数60%以上的企业和个体工商户，自领取税务登记证之日起，3年内免征营业税和企业所得税。
　　第十八条　加强职业技能培训，增强随军家属就业竞争能力。市随军家属培训服务中心每年根据需要为随军家属举办各类职业技能培训班，参加职业技能培训的随军家属，可减免一次培训费、技能鉴定费和职业资格证书费，经费由市财政统一安排。
　　第十九条　市就业局为随军家属提供求职、招聘、职业介绍等服务，一律免收服务费。
　　第二十条　对随军前无工作单位的随军家属，经公安部门办理入户手续后，可到就业局进行登记，由就业局优先推荐就业。随军家属将档案委托就业局保管的，一律免收管理费。
　　第二十一条　市政府可视其财力，对招用随军家属的用人单位给予一定的经费补助。
　　第二十二条　市政府对完成和超额完成安置随军家属任务及在优待随军家属方面作出显著成绩的单位和个人给予表彰、奖励。
　　第二十三条　未完成随军家属就业安置任务的单位，不得评选为双拥先进单位。
　　第二十四条　本规定由市人事劳动保障局负责解释。
　　第二十五条　本规定自2008年1月1日起施行。